三季度北上广深豪宅成交激增 房企加码一线城市
https://www.crei.cn 来源 ：上海证券报
相关统计数据显示 ，三季度一线城市单价6万元以上豪宅公寓(除别墅外)成交3734套 ，再创单季新高 ，环比增39% ，同比增幅高达380% 。其中，成交量前十的楼盘项目被上海 、深圳包揽 ；而成交单价十强项目则都高于10万元每平方米 ，且被上海、北京项目占据九席。一线城市成交量持续快速增长 ，成为不少开发商确保完成年度业绩指标的“救命稻草” ，也正因如此 ，一线城市成为开发商保业绩、求利润的必争之地，带动上游土地市场的竞争也异常惨烈 。
深圳“放量”广州“领涨”
上海易居房地产研究院数据显示 ，三季度，一线城市豪宅公寓成交3734套 ，创2014年以来季度新高 ，同比增长380% ，环比增长39% 。此外 ，今年前三季度豪宅公寓累计成交7429套 ，同比增长326% ，可见第三季度成交已达一二季度之和 。
从价格来看，三季度一线城市豪宅公寓成交均价7.8万元/平方米 ，环比增长0.5% 。由于目前对豪宅的定义标准是成交单价6万元以上 ，所以其价格上涨幅度没有成交量放大得那么明显 。此外，三季度上海、广州豪宅公寓成交均价相对稳定 ，北京相对高价项目的放量成交 ，则对冲了因深圳高均价项目低成交量带来的成交均价整体下沉。
记者观察发现 ，四个一线城市豪宅成交量同比和环比都保持较大增幅 ，尤其是深圳仍然突出。三季度北京豪宅成交531套 ，同比增长84% ；广州成交19套 ，同比增长58% ；深圳成交1352套 ，同比增长940% ，环比更是大增127% 。
易居研究院分析师谢金龙表示 ，深圳豪宅公寓成交面积持续大增有几个特殊原因 ：一是延续刚需盘的价格大涨，使得一部分人在高位出售旧房换新房 ，带动资金进入豪宅公寓市场 ；其次是供应的相对有限；此外，深圳楼市价格涨得快 ，导致更多在售和开盘项目跨入豪宅公寓标准。
而价格方面 ，三季度领涨的是广州。北京、上海、深圳三个一线城市豪宅公寓成交均价比较接近 ，成交均价接近8万元/平方米 ，广州均价为8.6万元/平方米，高于其他三个一线城市 。记者了解到 ，这主要是由于广州单价6万元以上豪宅公寓项目较少 ，样本中的仅有五个项目都是当地顶级豪宅公寓，所以均价相对较高 。
争夺一线城市保业绩
一线城市成交量持续快速增长 ，成为不少开发商确保业绩指标完成的救命稻草。上海中原地产市场研究部的统计数据显示 ，从前三季度销售额表现来看 ，万科 、绿城 、恒大和华润四家房企前三季度分别完成了年初计划的90% 、89%、86%和81% 。而从目前销售额最大的万科和恒大两家房企来看，今年一线城市对其良好业绩的支持度更加明显，如9月，恒大和万科销售额贡献度前二的城市都是上海和北京 ，而万科目前在一二线城市的“持仓”比例更是占到了七成 。
也正是因为如此 ，一线城市成为房企保业绩 、求利润的必争之地 ，今年以来土地市场竞争尤为惨烈 。就在10月20日下午，北京丰台区花乡樊家村地块入市出让，经过73轮竞地价 、31轮竞拍保障房之后 ，葛洲坝(7.80, -0.44, -5.34%)以总价49.5亿元将这幅热门地块收入囊中 ，最终溢价率为50% 。算上配建4.1万平方米保障房，这幅地块商品房部分的实际楼板价达到了7.5万元/平方米，刷新了农展馆地块7.3万元/平方米的单价记录 ，成为北京新单价地王 。
据亚豪机构统计 ，北京今年已出让的25宗宅地当中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达12宗 ，在待出让的19宗地块中 ，五环内三宗预期楼面价均将在50000元/平方米以上 ，五至六环的七宗土地至少有三宗有能力冲击3万元/平方米的关卡 。这18宗地块未来项目均价将超过6万元，进入高端乃至豪宅行列 ，其中有九个项目更有可能冲击10万元 。
上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，对于房企来说布局仍非常重要。上海 、北京等城市虽然品牌房企云集 ，竞争激烈 ，地价高企 ，但总体需求量大 ，单价高 ，销售额对业绩的贡献度会较大。
（作者 ：朱楠）
